2013年，集团投资在省会济南龙奥大厦东邻购置玉兰广场写字楼。项目历经十余年稳健经营，凭借优越的地理位置、成熟的商圈配套，先后吸引了华为、融创、鲁信、中信建投、中建交通、东方财富、新华健康、中铁建、北京大成、浙江大华、堃和锦、济南市工程咨询院等知名大企业入驻，长期保持高租赁率，取得了良好收益，成为集团单体最大、运营最优的自有资产。截至目前，项目投资现金流已实现正回笼，且楼座市值较购置之初有大幅增长，资产增值成效显著。
当前，受宏观经济形势和市场环境深度变化的影响，部分在租企业因经营收缩而缩减租赁面积，也有客户选择自建办公场所或被其他区域招商引资政策吸引而迁出。与此同时，楼宇长期高频使用带来的设施损旧、配套滞后、功能单一等问题日益显现，面临新客户引流难、老客户留存难、资产价值增长乏力的现实挑战。
为有效破解运营瓶颈，在新形势下提高项目市场竞争优势与品牌美誉度，同时为探索“城市更新”领域树立实践样本，集团果断决策，对玉兰广场的功能配套与综合服务能力进行优化升级，满足新客户群体的多元需求，保障资产经营收益。
本次改造由产业公司主导统筹，济南区域吕茂青城市更新项目公司负责施工方案策划和落地，目前既定方案部分已全部完成，市场反馈积极，客户认可度明显提高。
从“房东经济”到“客户经济”——锚定“焕新”逻辑顺势而变、主动破局
“市场变了，客户的需求变了，我们的思维和打法必须跟着变。”谈及本次玉兰广场写字楼升级改造的初衷，深耕楼宇经营一线的孟凯感触颇深。“过去我们靠区位、靠存量就能稳经营、稳收益，是相对被动的‘房东经济’；现在必须以客户为中心，靠品质、靠配套、靠服务赢市场，转向主动的‘客户经济’。”孟凯表示，新形势下，想要在激烈的存量竞争中站稳脚跟，唯有“因客而动、因需而变”，通过配套升级、服务提质，补齐项目短板、重塑产品优势、提升客户体验。
前期，为精准把握客户需求、确保改造方案务实落地，孟凯持续收集新老客户反馈建议、常态化开展现场巡查、细致梳理楼宇运营痛点。针对客户集中反馈的公共区域老旧、会议配套不足、休闲功能缺失、设施运维滞后等主要问题，运营专班从2025年年中旬启动升级方案编制工作，并秉持“对比标杆、结合实际、务实实用”的原则，对方案进行了反复优化打磨。
为避免前期垫资过大的风险，项目创新性采用“单层试点、分步推进”的模式，先通过局部整改验证成效。2025年底，项目率先完成电梯系统升级。项目组先后对接高速设计院、高速物业及通力、蒂升、日立等厂商，经多轮方案论证与现场比选，优化破除了电梯改造中的技术难题，最终确定通力电梯改造方案。改造资金方面，协调绿城物业申报使用公共维修资金，顺利落实经费来源。施工阶段，项目组克服结构拆改与技术升级等难题，灵活运用错时作业等措施，有效减少了施工对现场的影响，确保改造工程顺利完成。目前，四部客梯经过轿厢空间扩容与运力提升改造，单梯荷载达到了1600KG、承载21人，解决了楼宇通勤效率低的问题。
去年，为满足客户对面积、风格及功能的定制化需求，运营专班联合济南环贸空间，率先对10层进行了环境和功能的改造升级，并在当年取得了100%出租率的完美效果。继而，在今年上半年，对闲置出的13、14层进行了再次合作。租赁交量、客户满意度显著提升，截至目前出租率已达92%。与此同时，项目组先后完成4楼餐厅、走廊、卫生间样板的装饰装修，以及1楼大堂与25楼吊顶、走廊、地面、墙面、灯具的更新；顶层大会议室经过重新划分，新增中、小会议室和休息室，并配置电子屏及视频会议系统，目前已投入使用。楼宇内已形成的配套业态有快餐厅、中餐厅、烟草酒水、茶馆、图文广告、健康管理及中医养生等，服务范围覆盖园区各楼宇单位及周边人群，整体商务功能与生活便利度进一步提升。
针对玉兰广场园区地面塌陷、石材破损及绿化树木等问题，特别是楼北侧花坛影响楼宇品质的突出情况，专班本着节约原则（原自行改造预算约30万元），积极协调绿城物业公司及项目部，经多轮沟通磋商，成功克服资金来源和审批流程等困难，最终由绿城物业负责拆除并实施翻新改造，完成了楼北侧、东侧地面与花坛及西门广场台阶的石材更换和西门下沉台阶及西车库入口坡道的修复翻新。
“城市更新”绝非简单的装修翻新，而是以空间焕新带动服务升级，以服务升级激活资产价值的系统性工程。孟凯称，配套升级不是一次性装修，而是长期服务竞争力的积累。“我们升级的会议室、餐饮、休闲配套空间，是吸引客户、留存客户的核心筹码，是提升服务品质的细节支撑；特别是会议功能的优化，切实便利在租客户日常使用，而非增收工具。”基于这一理念，大楼新增多项优质功能配套，始终以提升客户体验为出发点，用差异化、高品质服务打造项目软实力。同时，依托楼宇更新成果，强化品牌宣传与渠道拓展，注重做好新客户参观引导、老客户体验留存工作，真正实现“老项目、新体验、新价值”。
玉兰广场经营专班通过一系列功能配套的完善，以“城市更新”激活了“资产运营”。孟凯表示，后续将紧扣“因需而改、因客而定”的原则，精准挖掘中小型企业客户资源，推进户型面积灵活分割、装修个性化定制服务，全方位响应客户多元需求，持续提升项目出租率、美誉度与资产价值。
精益施工，理念先行——“经验”+“专业”锻造“城市更新”实操新案例
如果说经营端的需求是本次更新改造的“原动力”，那么工程端的精细化落地、理念化革新，就是项目提质增效、实现完美焕新的“核心支撑”。
不同于传统标准化施工项目，城市更新项目无固定图纸、无统一标准、无成熟流程，从方案设计、材料选型、施工落地到细节把控，都需要全程自主研判、创新突破，对团队认知、审美、技术、统筹能力都是全新考验。本次玉兰广场写字楼升级改造，由吕茂青经理带领城市更新项目团队，以“省钱提质、务实高效、精益求精”的更新理念，探索适配存量资产提质需求的城市更新实操路径。
“做城市更新，首先要转变认知，不能用传统施工思维做改造升级的活。”吕茂青坦言，传统施工项目是“按图施工、标准化落地”，一切有据可依、有章可循 ；而城市更新项目大多只有初步改造意向，需要团队从前期方案设计、图纸深化、材料选型，到中期施工落地、隐患排查，再到后期细节收尾、品质把控，全程自主统筹、全链条负责，服务端口大幅前移，对团队综合能力要求极高。
为确保方案贴合市场需求，改造前期，吕茂青团队和产业公司经营专班，专程奔赴杭州观摩学习了三个标杆项目，分别对标行业质量标杆、物业管理标杆、综合体运营管理标杆，全方位借鉴先进城市更新改造理念、施工工艺、运维模式，为项目方案优化、细节落地提供精准参考。
在整体改造设计中，团队坚守“协调统一、无痕焕新”的原则，兼顾颜值质感与实用适配。针对顶层会议室等核心功能区域，严格延续建筑原有设计风格，确保新旧区域风格统一、衔接自然，实现“无二次改造痕迹”的焕新效果，既保留楼宇十余年沉淀的商务底蕴，又通过细节升级提升空间现代感与舒适度。在材料选型环节，团队创新采用“新材料应用+原材料复用”的组合思路，兼顾时代质感、实用性能与成本可控。针对十余年使用损耗严重的一楼大厅地面，摒弃全部翻新的粗放模式，通过重新水磨养护修复肌理；25楼将原有墙面壁纸升级为高端艺术漆，提升空间质感、耐用性与环保性，同时最大化利用原有完好建材，严控改造成本。
“更新改造的上限，取决于负责人的认知、审美与专业能力。”这是吕茂青在实操中最深的感悟。本次项目创新采用“外部出效果图、内部出施工图和节点图”的分工模式，借助外部专业设计视野把控整体风格，依托内部团队丰富的现场施工经验，深化细节图纸、优化施工工艺、规避落地隐患，实现设计效果与施工落地的高度统一。
同时，团队严守施工安全与品质底线，资深管理人员现场全程把控。吕茂青介绍，更新改造施工现场复杂、老旧设施隐患多、改造细节繁琐，年轻施工人员难免经验不足，难以精准排查隐蔽安全隐患、把控细节品质。因此项目全程安排经验丰富的资深管理人员驻场盯控，细化每一处施工细节，严控施工工期、工程质量与安全底线，确保改造工程高效、优质、安全落地。
依托精细化的统筹管控、标准化的施工落地、创新化的改造理念，本次玉兰广场写字楼升级改造圆满完成各项任务。历经翻新升级，原本损旧老化的空间焕然一新，一楼大堂大气通透、公共区域整洁规范、功能配套齐全完善、会议空间高端实用，整体观感、舒适度、实用性、安全性全方位提升。
在落地项目的同时，施工团队的认知和能力也得到了较大提升。吕茂青表示，城市更新是全新赛道，现有团队必须有主动破局、自我革新的意识来提升设计能力、统筹能力和专业经验；同时要针对性引进年轻人才、培育新生力量，为集团持续深耕城市更新赛道做好人才储备。
玉兰广场写字楼更新提质项目，是集团产业经营与工程施工两大业务协同、联动的经典案例，更是集团主动拥抱城市更新赛道、推进自有资产价值提升的有力实践。项目以“改造—运营—服务—资产增值”的闭环，灵活满足市场多样化需求，提升了出租率、客户满意度和品牌口碑。
存量时代，革新者立潮头，务实者筑根基，深耕者赢长远。未来，集团将在探索城市更新和经营创效的赛道上持续精进，开拓创新、深耕细作，失志打造价值最优的“综合服务商”，奋力开创高质量发展新局面。